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Atout France, l’agence de développement touristique nationale, a conduit une expérimentation durant 2 années et demie (de juillet 2018 à décembre 2020) sur 13 stations de montagne et du littoral visant à mener une réflexion sur la réhabilitation de l’immobilier de loisirs (biens destinés à la location saisonnière) et la transition énergétique.

Les objectifs de cette expérimentation étaient de rechercher des mesures incitatives au niveau des copropriétés et des biens individuels afin d’améliorer la qualité du parc d’hébergements actuel mais aussi la performance énergétique des immeubles. 

Partie 1- Un réel besoin d’accompagnement des propriétaires

1- Constat

Le parc d’hébergements marchands en station de ski subit une érosion régulière du fait du vieillement des logements d’une part, et d’autre part du fait que nombre de ces logements construits entre les années 1960 et 1980 sont très éloignés des mesures de construction actuelles : isolation thermique et phonique, double vitrage, etc. Ces logements sont considérés aujourd’hui comme des « passoires thermiques », tant sur les parties privatives que sur les parties communes.

Jusqu’à présent, le thème de la rénovation était orienté uniquement au niveau des logements privés, mais dorénavant il est primordial de parler des rénovations globales à l’échelle de la copropriété :

– Les copropriétés représentent 67% des hébergements locatifs ;

– Le parcours client et l’expérience client dépendent aussi de l’aspect général intérieur et extérieur des immeubles et des parties communes ;

– La rénovation des copropriétés passe par la rénovation énergétique qui se traduit à l’échelle collective.  

2- Les freins identifiés 

Les travaux de rénovation des copropriétés nécessitent de lever plusieurs freins auprès des propriétaires :

–  Définir l’interlocuteur qui va initier et suivre le projet ;

– La rénovation énergétique représente un coût financier pour les propriétaires (l’enjeu principal est de déterminer le retour sur investissement que cela représente pour les copropriétaires) ;

–  Les aides sont plus limitées pour les résidences secondaires que pour les résidences principales.

3- Les bénéfices 

En réponse à ces différents freins identifiés, les bénéfices de la réalisation de travaux des parties communes pour les propriétaires représentent des leviers de valorisation importants :

–  Nouvel intérieur ou nouvel extérieur,

– Attractivité du bien pour la location, 

– Valorisation patrimoniale,

– Économie d’énergies : TVA à 5,5 % et Certificats d’Economie d’Energie,

– Confort et bien-être (pour la location comme pour l’occupation personnelle des amis, de la famille, etc.).

Partie 2 – Le processus pour engager une démarche de projet de rénovation en copropriété

1- Lancer le projet 

Un projet de rénovation global ne peut être géré uniquement par le syndic et le conseil syndical ; en effet, une bonne représentativité des copropriétaires est indispensable pour enclencher une démarche participative et aboutir à un projet qui se réalise.

Le processus pour aboutir à la réalisation des travaux de copropriétés nécessite plusieurs étapes et interlocuteurs distincts :

– Les copropriétaires : questionnaire sur les attentes et les besoins des copropriétaires ainsi que l’utilisation des biens et leur capacité d’investissement, audit global du bâtiment, consultation et choix du maître d’œuvre, du contrôleur technique et du coordinateur sécurité, procédures préalables (exemple : permis de construire), consultation et choix des entreprises, conclusion des marchés de travaux.

– Le maître d’œuvre : esquisse, avant-projet, projet final, dossier de consultation des entreprises, analyse des offres, mise au point des marchés, direction de l’exécution des travaux.

– Le contrôleur technique : participation aux études, contrôle. Il s’assure du respect des règles de l’art et des réglementations en vigueur, et contribue ainsi à limiter les risques de sinistres. Il intervient dans toutes les phases de la construction, de la conception à la réalisation des travaux jusqu’à la réception de l’ouvrage. Il formule des avis par rapport à un référentiel réglementaire donné, dans le cadre d’un contrat qui le lie directement au maître de l’ouvrage. Il intervient en toute indépendance et s’interdit toutes préconisations techniques.

– Le coordinateur sécurité (participation aux études, contrôle). Dès que plusieurs entreprises interviennent sur un chantier de bâtiment ou de génie civil, un coordinateur chargé de la sécurité et de la protection de la santé (CSPS) doit être nommé. Pour le compte du maître d’ouvrage et en appui du maître d’œuvre, il contribue à prévenir les risques liés à la coactivité et veille à ce que les principes généraux de prévention soient mis en œuvre et respectés sur les chantiers.

– Les entreprises : préparation des travaux, exécution des travaux.

2- Rénovation énergétique : les aides auxquelles vous pouvez prétendre 

–  MaPrimeRénov’ : S’agissant des copropriétés, le dispositif peut aussi financer les travaux de rénovation des parties communes (plus de renseignements auprès de la Maison de l’habitat, située à Saint-Jean de Maurienne).

–  CEE : certificats d’économie d’énergie

Il s’agit d’aides pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie sous réserve qu’ils soient effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (qualifié RGE).
Le logement peut être une habitation principale ou secondaire.

De quel type d’aides s’agit-il ?
Les aides des entreprises de fourniture d’énergie (CEE) peuvent prendre plusieurs formes :

– Diagnostics – conseils,

– Mise en relation avec un réseau qualifié d’artisans,

– Prêt à taux bonifié,

– Prime (par exemple remise sur votre facture d’énergie, bons d’achat dans votre magasin, etc.),

– Ce sont les fournisseurs qui choisissent, parmi les travaux et équipements éligibles, ceux qu’ils soutiennent et la nature des aides susceptibles d’être débloquées.

– TVA à 5,5% pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique

Si vous rénovez votre logement, certains travaux peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit à 5,5 %.
Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans. Maison ou appartement, il peut être occupé à titre de résidence principale ou secondaire.

Partie 3 – Les facteurs clés de la réussite d’un projet de rénovation de copropriété 

1. Une implication nécessaire de chaque acteur local :

– Le Maire et l’équipe municipale, présents et convaincus de l’intérêt d’encourager voire d’accompagner la rénovation globale des copropriétés. Votre municipalité peut accompagner de manière directe ou indirecte les projets de rénovation des copropriétés présentes sur son territoire. Cela peut passer, par exemple, par le soutien opérationnel et/ou financier d’un audit qui permettra de déterminer la nature des travaux à réaliser.

– Le conseil syndical peut être moteur et responsable dans sa gestion de la copropriété (intérêt collectif).

– Le syndic de copropriété doit être ouvert à la discussion et prêt à s’adapter.

2.  Placer l’ingénierie financière au cœur de la démarche de projet

Il est nécessaire de décrypter les investissements qui vont être nécessaires et les intérêts que cela comporte auprès des propriétaires.

Le coût global du projet se décortique en :

– Travaux incontournables sur les 10 ans à venir,

– Surinvestissement du projet (amélioration de la performance énergétique et de la qualité d’usage des parties communes intérieures et aussi de l’aspect extérieur),

– Aides potentielles (locales, régionales, nationales).

En contrepartie de ces coûts, voici les avantages pour les propriétaires :

– Une double valorisation patrimoniale (valorisation « verte » du bien et reclassement de celui-ci) et foncière (agrandissement par la surélévation par exemple),

– Économies d’énergies chaque année,

– Minimisation des charges annuelles (généralement élevées sur des bâtiments vieillissants).

3.  Encourager encore et toujours la rénovation des parties privatives

2 Objectifs complémentaires : 

– Performance immobilière : travaux sur les parties communes pour une durée d’environ 40 ans,

– Performance locative : travaux sur les parties privées pour une durée d’environ 10 ans.

Pour vos projets de rénovation locative, nous vous conseillons de solliciter les services de notre partenaire Face/B rénovation, vous pouvez renseigner vos coordonnées et les informations liées à votre logement en vous créant un compte personnel sur la plateforme : https://ccmg.face-b.fr/home. 

Chers propriétaires, nous espérons que cet article vous aura apporté un nouveau regard sur la rénovation des parties communes dans les copropriétés.

Les projets de rénovation de copropriétés s’inscrivent dans une logique gagnant-gagnant entre vous et la destination touristique sur laquelle se trouve votre / vos bien(s). Cela participe à l’amélioration globale de la destination pour les vacanciers si vous louez votre logement mais aussi pour vous et vos proches si vous l’occupez, le prêtez.  

Si vous êtes intéressé par une démarche de rénovation collective, nous vous conseillons de prendre contact avec les autres copropriétaires, afin de créer un groupe leader, votre syndic de copropriété et le conseil syndical.  

Pour tous les renseignements relatifs à l’habitat, vous pouvez contacter la Maison de l’habitat, à Saint-Jean de Maurienne.