La saison d’hiver touche à sa fin. Avant de se tourner vers les beaux jours et la saison estivale, il est un exercice que tout propriétaire devrait s’imposer : l’analyse rigoureuse de ses performances, pour prendre des décisions éclairées et transformer chaque saison en levier d’amélioration.

Voici la méthode que nous vous recommandons, structurée en trois temps : lire ses chiffres, regarder la concurrence, puis décider.

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1. Lire ses propres chiffres : les indicateurs qui comptent vraiment

Le taux d’occupation global et par semaine

Le premier réflexe est de calculer son taux d’occupation global sur la période : nombre de nuits louées divisé par le nombre de nuits disponibles, multiplié par 100.

Ce qui est tout aussi révélateur, c’est l’analyse semaine par semaine. Quelles périodes se sont bien remplies ? Quelles semaines sont restées creuses ? Les vacances scolaires de février ont-elles été entièrement pourvues ? Le mois de janvier, traditionnellement difficile, a-t-il mieux performé que l’an passé ? Cette granularité vous permettra d’ajuster votre stratégie tarifaire pour l’hiver prochain bien avant qu’il n’arrive.

Exemples de taux d’occupations des 12 derniers mois observables sur AirDNA :

Source : Taux d’occupation moyen sur les locations saisonnières pendant les 12 derniers mois, chiffres issues de AirDNA au 22/04/2026. Taux d’occupation calculé sur le nombre de nuits occupées sur le nombre de nuits disponibles.

Le prix moyen par nuit (ADR)

L’Average Daily Rate (ADR) est le prix moyen auquel vous avez effectivement vendu vos nuits. On le calcule simplement : revenus totaux divisés par le nombre de nuits louées. Comparez-le à vos tarifs affichés : si l’écart est important, cela signifie que vous avez beaucoup subi la pression des dernières minutes ou des promotions, signe peut-être d’une stratégie de prix à revoir.

A noter : Le prix moyen constaté dépend de la composition du parc. Si une petite catégorie de logement (exemple : studios) est sur représentée, il est logique que le prix moyen de la zone soit plus faible. Il convient donc d’analyser le prix moyen de son logement avec celui d’une catégorie équivalente.

Source : ADR moyen sur les locations saisonnières pendant les 12 derniers mois, chiffres issues de AirDNA au 22/04/2026. T

Le RevPAR, l’indicateur roi

Le Revenue Per Available Room (RevPAR) — ou revenu par nuit disponible — est l’indicateur que l’hôtellerie utilise depuis des décennies pour évaluer la performance réelle d’un bien. Il combine taux d’occupation et prix moyen en une seule donnée : RevPAR = ADR × Taux d’occupation.

Comme le souligne une étude de l’université Cornell School of Hotel Administration, le RevPAR est bien supérieur au seul taux d’occupation pour mesurer la rentabilité effective d’un hébergement, car il reflète à la fois la capacité à attirer des voyageurs et à les attirer au bon prix. Un bien à 90 % d’occupation vendu à prix bradé peut très bien performer moins bien qu’un bien à 70 % vendu à juste valeur.

Pour comparer vos indicateurs de performances il existe plusieurs outils disponibles tels que AirDNA ou Liwango par exemple.

La satisfaction client et les avis

Les chiffres financiers ne disent pas tout. Relisez l’intégralité de vos commentaires reçus cet hiver, plateforme par plateforme. Ne cherchez pas seulement votre note globale, mais les récurrences : un même mot revient-il plusieurs fois ? “Froid”, “propre”, “pratique”, “bruyant” ? Selon une étude de Cornell Hospitality Report, une augmentation d’un point de la note moyenne sur une plateforme comme Airbnb ou Booking.com peut se traduire par une hausse de revenus de 11,2 %. Les avis ne sont pas une formalité : ce sont des données stratégiques.

Notez également le taux de réponse aux messages et le délai moyen de réponse. Ces indicateurs influencent directement votre positionnement algorithmique sur les plateformes, comme le confirme la documentation officielle d’Airbnb sur les critères du statut Superhost.

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2. Regarder autour de soi : l’analyse des annonces comparables

Une fois votre propre tableau de bord établi, il serait réducteur de l’analyser en vase clos. La performance est toujours relative à un marché. C’est là qu’intervient l’analyse de la concurrence directe.

Identifier vos 5 comparables

Sélectionnez 5 annonces comparables : idéalement dans le même immeuble, à défaut dans la même rue ou le même quartier, avec une superficie et une capacité d’accueil proches des vôtres. Les plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel vous permettent de les identifier facilement.

Pour chacune, observez :

• Le prix affiché sur les semaines que vous avez connues en creux : étaient-ils moins chers que vous ? Proposaient-ils des offres de dernière minute ?
• Les équipements listés : ont-ils des fonctionnalités que vous n’avez pas (lave-linge, parking, borne de recharge, jacuzzi, terrasse chauffée) ?
• Le nombre et la qualité des photos : la mise en scène visuelle est déterminante. Selon une étude de 2022 publiée par Airbnb, les annonces avec des photos professionnelles génèrent en moyenne 40 % de revenus supplémentaires.
• La fréquence et le ton des avis : que disent leurs voyageurs que les vôtres ne disent pas ?
• Leur calendrier de disponibilité : sont-ils complets sur les mêmes périodes que vous ? Ou ont-ils réussi à louer les semaines que vous n’avez pas remplies ?

Cet exercice de benchmark vous donnera une vision honnête et localisée de votre positionnement. Pas besoin d’outils payants pour commencer : une heure de navigation suffit pour constituer ce panel de référence.

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3. Décider : les chantiers à prioriser avant la prochaine saison

L’analyse ne vaut que si elle débouche sur des décisions concrètes. En croisant vos propres indicateurs et ce que vous avez observé chez vos comparables, trois catégories d’actions s’imposent naturellement.

La maintenance préventive

L’hiver use les biens. Chauffage sollicité en continu, humidité, allées et venues fréquentes : c’est la saison de tous les risques. Avant tout investissement décoratif, assurez-vous que les fondamentaux sont impeccables : état du chauffe-eau, joints de fenêtres, robinetterie, état du sol et des joints de salle de bain, remplacement des piles, détartrage de la machine à café etc. Un commentaire négatif sur un problème technique coûte bien plus cher à votre réputation que le coût de la réparation.

Le remplacement ou l’ajout d’équipements

Vos avis mentionnent-ils un manque ? Un sèche-linge absent, une connexion Wi-Fi insuffisante, un matelas inconfortable ? Agissez. Les éléments basiques à verifier

• Une literie confortable : matelas pas affaissés, sommiers en bon état
• La luminosité : suffisamment de lumières et de points lumineux en soirée, et une opacité complète la nuit (état des rideaux, des volets roulants etc.)
• Les odeurs : les siphons nettoyés, les toilettes détartrées, nettoyage ou remplacement des poubelles
• Vérification des équipements basiques : Lave Vaisselle, lave-linge et des équipements de cuisson, de la TV et de sa télécommande
• Fonctionnement du réseau wifi

Literie confortable, l Investir sur ces postes si cela est possible, est rarement un luxe : c’est une nécessité concurrentielle.

L’amélioration de la décoration

Si votre bien est fonctionnel mais terne, une remise en scène ciblée peut transformer votre taux de clic sur les plateformes. Il ne s’agit pas de tout redécorer, mais d’identifier les deux ou trois espaces photographiés en priorité — généralement le salon, la cuisine ouverte et la chambre principale — et d’y apporter une touche plus chaleureuse : coussins, linge de lit de qualité, luminaires d’ambiance. Des investissements limités, pour un impact immédiat sur la perception de valeur.

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En résumé : la check-list du bilan de saison

Pour structurer votre analyse, voici les étapes à suivre :

• ✅ Calculer son taux d’occupation global et semaine par semaine
• ✅ Déterminer son ADR et son RevPAR, les comparer à la saison précédente
• ✅ Relire tous ses avis et en extraire les récurrences
• ✅ Identifier 5 annonces comparables et les analyser systématiquement
• ✅ Lister les travaux de maintenance urgents
• ✅ Prioriser un ou deux équipements à remplacer ou ajouter
• ✅ Planifier une mise à jour photos si nécessaire

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Le bilan de saison n’est pas une contrainte administrative. C’est l’acte de management le plus rentable que vous puissiez poser entre deux saisons. Ceux qui le font progressent. Ceux qui l’ignorent subissent.

Au Refuge du Loueur, nous vous accompagnons dans cette démarche avec des outils, et une communauté de professionnels. Vous avez besoin d’aide pour optimiser votre bien ? contactez-nous à contact@ccmg.lerefugeduloueur.fr. La prochaine saison se prépare dès maintenant.

Sources : Cornell School of Hotel Administration – “The Relationship Between RevPAR and Hotel Profitability” ; Cornell Hospitality Report – “The Impact of Social Media on Lodging Performance” ; AirDNA European Short-Term Rental Report 2023 ; Airbnb Host Resources – Superhost criteria & photography guidelines.