Bienvenue dans le premier épisode de notre série hivernale ! De décembre jusqu’à février, nous détaillerons ensemble les grandes étapes d’une rénovation de location saisonnière pour une transformation réussie.

Nous allons commencer par la phase de préparation !Nous vous aidons à dresser une première analyse de la situation et à définir clairement les objectifs de la rénovation. Ensuite, nous vous proposerons une méthode pour définir les travaux prioritaires et établir un budget rénovation précis.

Définir un objectif

La rénovation d’une résidence secondaire est un processus qui peut être à la fois long, coûteux et fastidieux. Par conséquent, mieux vaut savoir à l’avance où l’on met les pieds !

Pour cela, dresser un bilan objectif de la situation actuelle peut vous aider à mieux définir le futur de votre bien. Demandez-vous quel usage faites-vous actuellement de votre bien et surtout, quel est le but de votre rénovation ? Voulez-vous améliorer votre propre confort ? Souhaitez-vous transformer votre résidence secondaire en bien locatif ? Augmenter les revenus générés par un bien déjà en location ? Préparer une vente ?

Ici, on se concentrera davantage sur la location et les méthodes qui vous permettront d’augmenter vos revenus locatifs. Et pour une bonne estimation de vos futurs revenus, une bonne compréhension du marché constituera évidement un atout ! Nous vous conseillons ainsi d’étudier des sites comme AirDNA ou AllTheRooms, qui fournissent données et statistiques plus ou moins poussées sur le marché de la LCD. Les nombreux données proposés par ces sites (gratuitement ou non) vous aideront à analyser le potentiel de rentabilité de votre bien, de la région, à fixer des prix raisonnables, etc…

Si vous savez précisément combien peut rapporter un bien rénové, il sera forcément plus simple d’établir un budget pour les travaux !

De plus, il est souvent intéressant de consulter les annonces de vos concurrents directs. Étudier les photos et les descriptifs de biens similaires et/ou proches du vôtre peut en effet être très enrichissant ! Cela vous aidera à identifier des équipements indispensables, des atouts esthétiques insoupçonnés et d’approfondir votre connaissance du marché.

Enfin sachez que l’agence 15 août Conseil & Formation pour les loueurs de meublés, partenaire de la CCMG peut vous accompagner dans l’élaboration de vos projections de revenus et votre business plan pour votre location.

Établir des priorités

En premier lieu, il convient d’établir une liste la plus complète possible de toutes les améliorations souhaitées : esthétique, confort, normes, équipements etc. Une fois cette liste établie, il est temps de définir les priorités pour faciliter les choix qui interviendront lors de la phase de conception et de chiffrage du projet.      

La sécurité avant tout

De préférence, commencez par les travaux qui assurent votre sécurité et celles de vos locataires ! Par exemple, si votre installation électrique n’est plus aux normes, il est préférable de s’en occuper en priorité pour pouvoir continuer vos travaux plus sereinement. Viendront ensuite les problèmes d’étanchéité, des gardes corps, des fixations du mobilier et ainsi de suite.

Une fois ces enjeux réglés, vous pouvez ensuite passer aux axes d’améliorations les plus importants.

Améliorer le confort      

Il peut s’agir d’améliorer la literie, d’acheter davantage du mobilier, d’aménager des espaces de rangements… En bref, d’adresser les plaintes les plus récurrentes remontées par vos hôtes ou votre gestionnaire.

Pour traiter par ordre de priorité, partez des éléments basiques attendus par vos hôtes : une bonne literie, de la propreté (traces de moisissures), une cuisine / kitchenette fonctionnelle et la wifi.

La literie est un point absolument essentiel dans le confort de votre hébergement. Les vacances sont faites pour se reposer et une mauvaise literie aura des conséquences importantes sur la perception du séjour de vos hôtes.  Pour plus d’information pour vous aider à choisir votre literie, retrouvez notre article sur le sujet ici.

Pensez à évaluer s’il y a suffisamment de rangements pour proposer un hébergement fonctionnel ! Une place pour chaquer chose et chaque chose à sa place ! L’ équipement du bien, les affaires des hôtes (vêtements, manteaux), et les « consommables » (courses alimentaires, produits entretien, etc.)  Prévoir des vides poches ou petits rangements dans les petites surfaces, permet d’éviter une sensation constante d’appartement trop petit, encombré  et en désordre. 

Il est recommandé également d’évaluer si le nombre de prises électrique est suffisant. Les besoins ont augmenté depuis 20 ans et nous avons tous plus d’équipements électroniques : petit électroménager dans la cuisine, prises libres de recharge dans les espaces de vie et à côté des lits etc.  Évitez l’accumulation des multiprises et des rallonges. Cela ne donne pas un sentiment de sécurité, peut amener à des surcharges sur certaines lignes, et les câbles qui trainent peuvent dégrader la perception de qualité du bien.

Enfin, évaluez ce qui affecte les sens, avec en priorité la luminosité et les odeurs. Ces points sont-ils régulièrement mentionnés pas vos hôtes ? Il sera important de le savoir dans la conception de votre projet de rénovation.

Notez également qu’il faut parfois interpréter les informations qui vous sont remontées. Un cas courant par exemple est la « fausse saleté ».  Vous pouvez avoir de nombreuses remontées négatives sur la propreté de votre hébergement, alors que ce dernier est parfaitement propre, mais dans un état d’usage avancé.

Certaines traces sur les murs, la faïence ou les moquettes viennent parfois d’une usure normale et n’ont rien à voir avec un manque d’entretien. Toutefois, ces signes restent négatifs et nuisent à l’appréciation générale de votre bien. Par conséquent, des travaux de rénovation sont peut-être nécessaires pour réhabiliter votre bien…

Au moment de décider quels travaux sont prioritaires, ne négligez donc pas les points qui vous dérangent : mobilier abîmé, manque d’espace ou de luminosité… Prolongez la liste des griefs transmis par vos locataires avec les vôtres pour être certain que vos futures rénovations rectifient tous les problèmes potentiels.

Le bon moment pour effectuer un DPE ( Diagnostique de Performance Énergétique) ?

Le Diagnostique de Performance Énergétique évalue la consommation énergétique et les émissions de CO2 d’un logement ou d’un bâtiment. Selon ses performances, le logement est ensuite classé dans l’une des 7 catégories allant de A à G. Les logements appartenant aux classes E, F et G sont appelés « passoires énergétiques », et sont sujets à de nombreuses sanctions et restrictions. Pour le moment, ces dernières ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (soit d’une durée de moins de 120 jours), mais cela pourrait bien changer un jour.

En effet, la législation sur le DPE évolue régulièrement depuis son entrée en vigueur en 2006, surtout en ce qui concerne ces fameuses passoires thermiques. Celles-ci représenteraient 32% des résidences secondaires en France, dont la plupart sont louées à des fins touristiques et le Sénat a par conséquent déjà voté l’intégration obligatoire du DPE dans chaque contrat de location saisonnière. En outre, une interdiction de louer ces logements (même pour une courte durée) pourrait bien arriver dans les prochaines années.

À noter enfin que l’isolation thermique et le système de chauffage sont les facteurs les plus déterminants du classement DPE. Il est donc conseillé d’en vérifier l’efficacité afin de savoir si des travaux seront nécessaires pour remonter dans le classement. Sachez également que le DPE est à charge du propriétaire (entre 80 et 130 euros pour les appartements), et est valable pendant dix ans. Autant s’y mettre tout de suite, puisque ce sera surement bientôt obligatoire !

Si vous avez plus de question sur la rénovation énergétique, nos articles et webconférences sont à votre disposition.

Faire estimer le budget total

Une fois vos priorités établies, vous pouvez commencer à estimer le coût total de votre projet. Des entreprises comme par exemple notre partenaire Face/B, proposent des estimations gratuites de votre projet. Naturellement, le prix final peut également influencer l’ordre de vos priorités, mais une bonne estimation vous permettra néanmoins de vous projeter plus sereinement.

La rénovation d’un appartement demande toujours d’engager des sommes importantes, mais l’aide de professionnels et une bonne méthodologie peut vous mettre à l’abri de dépenses surprises pendant vos travaux !

On se retrouve dans un mois, pour le prochain article de notre série « Mon Projet Rénovation ». Toujours dans la phase d’Avant projet, nous parlerons cette fois des éléments de conception plus concrets comme les plans ou des visuels 3D.