Parole d’Expert #4 : Christelle Chalendard, société MG FP, spécialisée en fiscalité locative immobilière.

Christelle Chalendard travaille depuis plus de 15 ans pour le Groupe MG, cabinet d’expertise comptable et est co-responsable avec Stéphan Gravier de MG FP, service dédié à la fiscalité des locations. MG FP accompagne aujourd’hui plus de 26 000 propriétaires dans la fiscalité de leur location. Christelle Chalendard nous éclaire sur les différents régimes fiscaux et leurs avantages…

Propos recueillis par Thomas Montgrandi, Co-fondateur de Face B.

Bonjour Christelle ! Aujourd’hui pour un propriétaire particulier, quelles sont les grandes catégories qui existent pour déclarer les revenus et les dépenses d’un bien en résidence secondaire meublée ?

Lorsqu’on est propriétaire d’un bien et que l’on souhaite le mettre en location, on doit déclarer ses revenus locatifs meublés auprès de l’administration fiscale française et on dépend de ce qu’on appelle les BIC : les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les propriétaires ont deux options pour déclarer leurs revenus locatifs meublés, le régime du Micro BIC et le BIC réel simplifié.

Quelle est la différence entre ces deux régimes ?

Ce que l’on appelle le micro BIC, c’est un régime très simple : Le propriétaire reporte son chiffre d’affaires locatif brut dans sa déclaration de revenus. Il est ensuite taxé après un abattement de 50 %, voire de 71 % s’il a fait classer son bien en meublé de tourisme.

Comment le propriétaire est-il taxé après abattement ?

L’administration va calculer l’imposition sur le montant après abattement et l’impôt sera calculé selon la tranche d’imposition marginale, majorée des prélèvements sociaux à 17,2% (CSG CRDS).

Le niveau de classement du bien immobilier n’a donc pas d’intérêt fiscal, mais simplement un intérêt commercial ?

En effet, lorsque le bien est classé, l’abattement sera de 71% quel que soit le niveau du classement.

Pouvez-vous nous parler du régime BIC Réel simplifié ?

Le BIC Réel simplifié est plus complexe puisqu’il nécessite de déposer chaque année une déclaration fiscale, et il s’avère, dans la plupart des cas, plus avantageux.

Lorsqu’on opte pour le régime BIC réel simplifié, on doit s’enregistrer auprès des services fiscaux en tant que loueur en meublé, afin d’obtenir un numéro SIRET qui va permettre d’identifier l’activité de location.

Chaque année, le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs en déposant une déclaration spécifique (déclaration 2031 et tableaux annexes 2033).

Dans cette déclaration, pourront être déduits des loyers, toutes les dépenses liées à la location et à l’entretien du bien (ex : assurance, taxe foncière, intérêts et assurances de l’emprunt, charges de copropriété ou divers travaux de rénovation…). Également, pourra être déduit ce qu’on appelle un amortissement comptable. Il s’agit d’une déduction linéaire basée sur la valeur du bien et du mobilier et selon une durée déterminée.

La plupart du temps, le résultat de cette déclaration fiscale est déficitaire ce qui signifie que le propriétaire n’est pas imposé sur ses revenus locatifs meublés. Par ailleurs, les déficits peuvent se reporter dans le temps et être utilisés pour gommer de futurs bénéfices.

Quand on est propriétaire, quel régime choisir, et peut-on en changer ?

Si l’on déclare ses revenus locatifs meublée au régime BIC réel simplifié, que l’on constate que la somme des charges et des amortissements est inférieure au montant de l’abattement forfaitaire, et qu’il n’y a plus de déficits reportables, alors il est possible de basculer dans un régime micro BIC.

Comment conseillez-vous les propriétaires sur le choix du régime à adopter ?

Notre travail, c’est de détecter des optimisations fiscales et d’orienter les propriétaires vers le meilleur régime. En effet, chaque situation est particulière et il est important de donner un conseil individualisé.

Il faut savoir par exemple, que le régime Micro BIC n’est pas forcément autorisé pour toutes les situations : une indivision (deux amis qui achètent un bien ensemble, un couple marié sous la séparation des biens ou un couple pacsé) ne peut pas opter pour le régime micro BIC et sera de plein droit dans un régime BIC Réel simplifié.

Également, des interactions peuvent exister entre des activités relevant des BIC : un propriétaire qui aurait un statut d’auto entrepreneur en catégorie BIC ne pourrait pas faire de la location meublée selon un régime BIC réel simplifié sans remettre en question son statut d’autoentreprise.

Quels sont les avantages de mettre son bien immobilier en location ?

Le fait de pouvoir bénéficier de revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés, est déjà un premier avantage. Si, en plus, les revenus des locations permettent au propriétaire de couvrir les charges de copropriété, un éventuel prêt, ou tout ce qui relève des charges courantes comme l’électricité par exemple, alors la location peut devenir un réel levier.

Comment un propriétaire peut-il optimiser fiscalement ses travaux de rénovation ?

Les travaux de rénovation, tout comme le changement de mobilier ou l’agencement d’un bien immobilier peuvent permettre aux propriétaires, s’ils optent pour le bon régime, d’optimiser leur fiscalité.

En effet, seul le régime de la location meublée, option BIC réel simplifié permettra de déduire tous les frais liés à la rénovation des biens et donc de gommer tout ou partie de la fiscalité locative.

Comment ça marche ? vous pouvez nous expliquer ?

Le propriétaire déclare le montant de ses travaux de rénovation en charge ou en immobilisation, ce qui lui permet, dans la plupart des cas, de générer un résultat déficitaire, et donc, au final, de gommer son imposition sur ses revenus locatifs.

En charge, il pourra déduire le montant de travaux en une seule fois sur la déclaration.

En immobilisation, il pourra déduire le montant de ses travaux de façon linéaire sur une durée définie.

Le choix de l’imputation des travaux en charge ou en immobilisation dépendra du montant des travaux, de la valeur du bien, de la durée d’amortissement, etc…

Il faut rappeler qu’un déficit de location meublée non professionnelle n’est imputable qu’à des revenus de même nature et qu’il ne pourra pas se déduire d’autres catégories de revenus.

Un dernier conseil fiscal aux propriétaires ?

Comme nous l’avons vu, la fiscalité des locations est complexe et chaque conseil doit être personnalisé. Le meilleur conseil que je pourrai donner aux propriétaires, c’est celui de contacter notre cabinet pour obtenir une simulation personnalisée de leur situation !

Merci Christelle pour cette interview !

Si vous souhaitez contacter le cabinet MG, vous pouvez les contacter via leur site internet ici : https://www.my-mg.com/contact/  ou bien par téléphone au 04.79.33.81.85.

Pour être accompagné dans la rénovation et l’ameublement de votre résidence secondaire et valoriser son potentiel locatif, vous pouvez aussi contacter Face/B au 06.27.89.68.11 ou remplir un rapide questionnaire sur le site internet : https://renovation.face-b.fr/web-questionnaire/-1