Romain Giacalone est consultant Marketing indépendant, expert en Location Courte Durée. Fort d’une expérience personnelle en tant qu’hôte Airbnb et après plus de 10 ans d’expérience dans le digital, il aide aujourd’hui les entreprises proposant une solution aux professionnels de la location saisonnière à se développer sur leur marché. Il aide également les propriétaires à travers ses formations en e-learning à acquérir des connaissances pour faciliter la gestion de leurs biens mis en location.

Romain Giacalone nous éclaire sur les fondamentaux de la mise en location de son bien et des outils qui ont émergé pour aider les propriétaires dans la gestion de leur hébergement locatif.

Propos recueillis par Thomas Montgrandi, Co-fondateur de Face B.

Thomas Montgrandi : Bonjour Romain ! D’après toi, quels sont les fondamentaux de la mise en location ?

Romain Giacalone : Mon premier conseil, qui peut paraître évident mais qui est fondamental, est de respecter la réservation. Il est très important de proposer un logement qui réponde aux attentes des clients, qui soit en bon état et qui corresponde à l’annonce présentée. 

Pour que l’hôte soit satisfait et laisse de très bons avis, l’équilibre à trouver est une prestation légèrement supérieure au prix demandé .Ensuite, un point crucial à ne pas laisser de côté, c’est la qualité de la literie. Un matelas de bonne qualité est incontournable dans la location de vacances.

Le wifi aussi est devenu un équipement de base dans un logement, et on trouve aujourd’hui des offres très abordables. Quel que soit le taux d’occupation du logement dans l’année, proposer un réseau wifi est à mon avis indispensable.

Par ailleurs, et pour échanger régulièrement avec des gestionnaires opérant à la montagne, beaucoup d’appartements n’ont jamais été rénovés et mis au goût du jour. Quand les voyageurs cherchent à réserver un logement, les appartements les moins bien entretenus ou qui n’évoluent pas sont réservés en dernier. Il est aussi très important de présenter de belles photos sur son annonce mise en ligne car elles permettent de séduire le voyageur et de se projeter dans sa résidence de vacances.

Thomas Montgrandi : Au-delà des basiques incontournables que tu viens de citer, quels sont les éléments déterminants dans le choix d’un appartement ?

Romain Giacalone : Il s’agit déjà d’une question de budget. Plus le prix de la location est important et plus le propriétaire doit proposer un aménagement et des services associés de qualité, pour améliorer la prestation générale de son logement. 

La première chose à faire est de franchir le pas et de rénover son logement s’il n’a pas évolué depuis longtemps. C’est déjà une belle étape. 

Ensuite, si le budget le permet évidemment, il est intéressant de miser sur le côté esthétique et unique du bien :  une fois que le logement assure le minimum de confort exigé, il est important de se démarquer. C’est le moment où la décoration entre en scène, et il ne faut pas négliger cette étape : on peut se pencher vers une tendance à inspiration locale, ou peut-être même atypique. Plus le logement accroche l’œil sur les annonces, plus il va se démarquer et potentiellement justifier un prix plus élevé. C’est aussi cet aspect du logement qui fait vivre une expérience particulière aux hôtes une fois sur place.

Thomas Montgrandi  : Est-ce que tu as eu l’occasion de rencontrer des propriétaires qui sont fait un choix de décoration unique, très aboutie, pour « thématiser » leur logement ?  

Romain Giacalone : Il y a en général deux types de catégories qui sont mises en avant, ce sont les catégories “Insolite” et “Luxe”. Mais d’après moi il y a un levier qui est très intéressant et assez simple à travailler, c’est la cible famille.

J’ai un souvenir de vacances, où j’avais loué un appartement à proximité d’un grand aquarium. Les propriétaires avaient intégré cette caractéristique à leur décoration. La chambre enfant était très thématisée autour de l’univers aquarium, le savon pour les mains avait des petites décorations de poissons en transparence et beaucoup de détails étaient mis en place pour un bel effet. Finalement, ils avaient vraiment utilisé cette caractéristique pour rendre le séjour immersif. Je pense que miser sur une thématique, d’autant plus quand elle est en rapport avec la destination, est un levier qui peut être très efficace pour déclencher la réservation, notamment quand on adapte vraiment le coin enfant.

Thomas Montgrandi  : Le secteur de la location saisonnière a s’est beaucoup professionnalisé aujourd’hui. D’après toi est-ce difficile de mettre son hébergement en location ?

Romain Giacalone : Depuis l’apparition des plateformes locatives en ligne, c’est relativement simple de proposer son bien à la location. Aujourd’hui, les propriétaires ont plus de difficultés à trouver des professionnels pour effectuer les ménages et remplacer le linge que de publier une annonce de leur bien. Aujourd’hui, les solutions pour proposer son bien en location sont facile d’accès, mais il existe des outils qui permettent de faciliter le processus pour les propriétaires.

Thomas Montgrandi : Connais-tu des produits ou des services qui viennent aider à la mise en location et à la gestion de son bien ?

Romain Giacalone : Un propriétaire qui possède un bien à la montagne et qui n’est pas sur place peut mettre son annonce en ligne à distance sans problème, mais une fois que la réservation est effectuée, il faut que le voyageur accède au logement, qu’il séjourne sans problème et qu’il reparte. 

Un des points les plus importants est l’accès au logement. L’accueil nécessite habituellement la présence de quelqu’un pour faire la remise de clés, expliquer le fonctionnement des équipements de l’appartement, etc. 

Pour pallier cette difficulté, il existe des solutions :  un système de boîte à clés ou une serrure connectée, etc, permet d’ouvrir le logement. Pour présenter le logement et avoir toutes les informations disponibles nécessaires à un séjour réussi, la mise à disposition d’un livret d’accueil est aussi une solution intéressante.

Le livret d’accueil a pour avantage de faire gagner du temps aux hôtes car ils sont plus autonomes et trouveront les réponses à leurs interrogations. Quant au propriétaire, cela le dispense de beaucoup de sollicitations, car il répond déjà à un grand nombre de demandes à travers le livret. Ce livret peut être sous forme de livret papier mais ce n’est pas évident de le mettre à jour à distance, c’est pour cela que des solutions digitales ont émergées pour un livret d’accueil numérique. Chaque fois qu’une nouvelle question est posée et que la réponse n’est pas dans le livret, il est utile de le mettre à jour.

Thomas Montgrandi : Est-ce qu’il existe des solutions permettant de se prémunir et de rassurer les propriétaires contre les dégradations éventuelles commises par les vacanciers ?

Romain Giacalone : On constate un lien entre la qualité du processus de réservation et la correction des hôtes lors de l’usage de l’hébergement. Choisir de mettre son annonce sur un site officiel permet déjà de poser un cadre dans la réservation du logement. Certes, ces plateformes prennent une commission, mais elles garantissent aussi un apport d’affaire et un cadre, c’est une bonne première solution.

Ensuite, pour la partie caution, si l’on n’utilise pas de plateforme proposant de garanties comme Aircover d’Airbnb, je conseille de se prémunir en souscrivant à des solutions comme Tyllt ou Swilkly qui permettent de sécuriser les acomptes et les cautions.

Il existe aussi des outils comme Roomonitor et Minut qui permettent de capter et de mesurer le volume sonore produit dans l’hébergement afin d’informer le propriétaire de débordements de type “fêtes” si ce n’est pas autorisé. Cela permet de contrôler l’usage de l’hébergement pour se prémunir des dégradations mais aussi des nuisances émises au sein de la copropriété. Cette dernière peut décider d’interdire la mise en location des hébergements.

Thomas Montgrandi  : Le mot de la fin ?

Romain Giacalone : Compte-tenu des possibilités d’activités en montagne au-delà de la saison du ski, il est très intéressant de penser au potentiel locatif de son bien sur l’année. Cela comprend les plages de vacances mais aussi la possibilité de louer son hébergement aux travailleurs nomades. Il est important de rester alerte sur les évolutions des plateformes et des attentes des clients pour que son bien reste attractif et que son potentiel soit bien exploité.

Thomas Montgrandi : Qu’est ce qu’on peut te souhaiter pour la suite ?

Romain Giacalone : Aujourd’hui j’agis principalement auprès des professionnels et j’ai pour projet de créer un nouveau format pour pouvoir accompagner les propriétaires en leur fournissant du contenu qualitatif. Alors peut-être de m’encourager à me lancer dans ce projet !

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